L’Art.1, comma 690 della Legge di Bilancio 2020 riapre i termini previsti dal comma 121 dell’art. 1 della Legge n.208/2015 (Legge di Stabilità 2016), riproponendo la normativa agevolativa introdotta dalla Legge n. 244 del 2007 (Legge Finanziaria 2008), che consente l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, con il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ed IRAP nella misura dell’8%.
In particolare la disposizione stabilisce che entro il 31 maggio 2020 l’imprenditore individuale che possedeva, alla data del 31 ottobre 2019, beni immobili strumentali (di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986), possa optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2020, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP.
La predetta imposta sostitutiva, stabilita nella misura dell’8%, va calcolata sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo costo fiscalmente riconosciuto.
In merito alla determinazione del valore normale è prevista la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva, in luogo del valore normale, sul valore catastale degli immobili: la norma stabilisce, infatti, che il valore normale può essere determinato in misura pari a quello risultante dall’applicazione all’ammontare delle rendite catastali risultanti in catasto, dei moltiplicatori con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52, c. 4, del D.P.R. 131/1986.
Il valore su cui calcolare l’imposta è determinato sulla differenza tra il predetto valore normale/catastale ed il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile al netto dell’ammontare degli ammortamenti dedotti fiscalmente fino al periodo d’imposta 2019 compreso, tenendo conto anche di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.
Possono essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, posseduti alla data del 31 ottobre 2019. In altri termini, possono essere ‘estromessi’:
– gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla loro categoria catastale;
– gli immobili strumentali per natura, cioè gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni: sono gli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (se la destinazione ad ufficio risulti dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria);
Gli immobili strumentali (per natura o per destinazione) si considerano relativi all’impresa solo se:
- per le imprese in contabilità ordinaria, siano indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’articolo 2217 del codice civile;
- per le imprese in contabilità semplificata, siano indicati nel registro dei beni ammortizzabili.
Non possono essere oggetto di estromissione agevolata, gli immobili che costituiscono beni merce o che non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario.
Ai fini delle imposte indirette di registro, ipotecaria e catastale, l’operazione di estromissione non configura un trasferimento della proprietà del bene, ma un passaggio dalla sfera imprenditoriale a alla sfera privata dello stesso soggetto, non soggetta all’imposta.
Ai fini IVA è necessario operare delle attente valutazioni. Si ricorda infatti che l’articolo 2, comma 2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972 assimila la destinazione di beni all’uso personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa alle cessioni di beni.ne deriva, dunque, che l’estromissione dei beni immobili rientra tra quelle rilevanti a fini Iva, a meno che non si configuri un’operazione fuori campo IVA come nei seguenti casi:
– se all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’art. 19;
– nel caso che l’acquisto del bene immobile sia stato fatto da un privato;
– se l’immobile provenga dal patrimonio personale dell’imprenditore;
– se l’immobile risulti acquisito prima del 1° gennaio 1973 (data di entrata in vigore della disciplina IVA).
In particolare, poi, nel caso di fabbricato strumentale per natura, pur rientrando nel campo di applicazione dell’IVA, l’operazione è in regime di esenzione ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8 ter, del D.P.R. n. 633/1972.
Infine, se l’operazione di estromissione sia realizzata durante il cosiddetto periodo di “salvaguardia” fiscale, che per i beni immobili è di dieci anni, occorrerà procedere ad operare una rettifica della detrazione dell’Iva per cambio di destinazione, in quanto il bene non è più impiegato per operazioni imponibili (ai sensi dell’art. 19 bis-2).
Si evidenzia, infine, che il versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza va effettuato per il 60% al 30 novembre 2020, e il rimanente 40% al 30 giugno 2021.