Come già anticipato nei mesi precedenti la “legge di stabilità 2014”, (art.1 comma 156 l. 27/12/2013 n.147) ha reintrodotto la possibilità di rivalutare il costo fiscale di acquisto dei terreni edificabili ed agricoli e delle partecipazioni in società non quotate, posseduti alla data del 1° gennaio 2014, da parte di persone fisiche al di fuori del regime d’impresa; tale strumento, già proposto più volte in anni precedenti, permette di ottimizzare il carico tributario nel caso in cui, a seguito della futura cessione dei predetti beni, il corrispettivo risulti superiore al costo storico/d’acquisto.
La rivalutazione interessa le persone fisiche, le società semplici, le associazioni professionali e gli enti non commerciali che possiedono terreni e/o le partecipazioni al di fuori del regime d’impresa. Il possesso dei beni suddetti deve risultare alla data del 1° gennaio 2014.
I passi da seguire per la validità di tale str umento sono:
a) redazione ed asseverazione - entro il 30 giugno 2014 - di una perizia di stima (che andrà a rideterminare il costo rivalutato del bene alla data del 1° gennaio 2014) da parte di un esperto iscritto agli appositi Albi di riferimento (dottori commercialisti ed esperti contabili per le partecipazioni, ingegneri/architetti/ geometri per i terreni);
b) versamento dell’imposta sostitutiva, calcolata sul valore del bene risultante dalla perizia di cui al precedente punto, applicando le seguenti aliquote:
• 2% per le partecipazioni non qualificate (non eccedenti cioè il 20% dei diritti di voto per le società di capitale, ovvero il 25% del capitale per le società di persone);
• 4% per le partecipazioni qualificate ed i terreni.
Il 30 giugno 2014 scade altresì il termine per il versamento (in unica soluzione o quale prima di tre rate annuali) dell’imposta in esame.
Come già specificato in premessa, l’effetto della rivalutazione è di aggiornare al valore di mercato (anche adeguando rivalutazioni in precedenza già effettuate) il costo fiscale di partecipazioni (in società non quotate) e terreni.
In caso di cessione di tali beni (a valore prossimo a quello di perizia), quindi, la plusvalenza imponibile potrà essere minimizzata, dato che essa non sarà più calcolata quale differenza tra corrispettivo e costo storico, ma tra corrispettivo e costo rivalutato.
Il confronto da effettuare per valutare la convenienza dello strumento sarà quindi tra:
a) ammontare dell’imposta sostitutiva (2% o 4% sul valore di perizia), oltre al costo della perizia;
b) ammontare della tassazione ordinaria diretta in caso di mancata rivalutazione, pari:
- al 20% sulla plusvalenza (pari a corrispettivo meno costo storico) derivante dalla cessione delle partecipazioni non qualificate;
- all’aliquota Irpef e relative addizionali (proprie del contribuente) sul 49,72% della plusvalenza derivante dalla cessione delle partecipazioni qualificate;
- all’aliquota Irpef e relative addizionali (proprie del contribuente) sul 100% della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili.
A tale rivalutazione si applica inoltre la possibilità prevista dalla precedente disposizione di proroga (D.L. 70/2011), per i contribuenti che abbiano già effettuato una precedente rideterminazione del valore dei medesimi beni, di detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata, ovvero chiederne il rimborso.
In particolare per i terreni edificabili, l’appeal della rivalutazione al 01.01.2014 consiste nella possibilità di rivedere al ribasso il valore degli stessi, anche ai fini dell’applicazione della presunzione legale di cui all’art. 7, comma 6 Legge 448/2001, secondo cui il valore periziato costituisce valore minimo di riferimento ai fini delle imposte indirette (registro, ipotecaria e catastale). Ciò può risultare conveniente, data l’attuale congiuntura economica, in caso di vendita di un terreno oggetto di precedente rivalutazione, che abbia subito negli anni una svalutazione rilevante; in tal caso, la rideterminazione al ribasso del valore, senza versamento di ulteriori imposte sostitutive, consentirebbe infatti un risparmio sulle imposte d’atto che verrebbero applicate sul nuovo e ridotto valore del bene.
Inoltre vale la pena ricordare che, per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che lo stesso sia necessariamente indicato nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore.
Un altro importante aspetto da valutare riguarda i casi di società semplici costituite da molti anni, per i quali i valori fiscali delle quote possedute dai soci hanno avuto una sostanziale crescita per effetto degli utili reinvestiti in beni mobili ed immobili; anche in tal caso, se fosse ipotizzabile una possibile cessione in “tempi brevi” (es. passaggio in ambito familiare, ecc), è sicuramente opportuno valutare tale opportunità al fine di annullare il cd. “capital gain” sulla quota ceduta.
I nostri Uffici Zona sono a disposizione per qualsiasi chiarimento in merito.

Marco Ottone