La cosiddetta Legge di Stabilità 2016, L. n. 208 del 28 dicembre 2015 all’art. 1, commi 887- 888, prevede la riapertura (per la tredicesima volta) dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società non quotate posseduti da persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa, società semplici ed enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale.
Il 30 giugno 2016 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui si opti per il pagamento rateale).
L’aliquota dell’imposta sostitutiva (come previsto dal comma 888 della Legge di Stabilità 2016) è stata ormai definita nella sola ed unica misura dell’8% divenuta pertanto l’unica aliquota sostitutiva per i beni posseduti alla data del 1° gennaio 2016 e passibili di rivalutazione ossia le partecipazioni non negoziate sui mercati regolamentati a prescindere che si tratti di partecipazioni qualificate o non qualificate (per partecipazioni non qualificate si intendono quelle che rappresentano complessivamente una percentuale di diritti di voto esercitabili nell’Assemblea ordinaria pari o inferiore al 20% ovvero una partecipazione al capitale o al patrimonio pari o inferiore al 25%) e terreni agricoli, edificabili e lottizzati.
Un soggetto che possiede un terreno o una partecipazione potrebbe avere convenienza ad utilizzare l’opportunità offerta dalla Legge di Stabilità, nell’intento di conseguire un legittimo risparmio fiscale in vista della loro cessione. Infatti, è possibile affrancare le plusvalenze latenti nei valori di questi beni, corrispondendo un’imposta sostitutiva di quella ordinaria, così generando un carico tributario anche molto ridotto rispetto a quello che si avrebbe operando normalmente.
Facciamo un esempio: Tizio è proprietario di un terreno edificabile acquistato anni prima per euro 100.000; intende adesso venderlo per il prezzo di euro 200.000. La differenza tra il costo di acquisto (aumentato dei costi inerenti il fondo quali le imposte pagate in sede di atto notarile, le spese notarili e gli eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti che nel nostro esempio quantifichiamo in euro 10.000) ed il prezzo di rivendita è di euro 90.000 (200.000 – 110.000) e corrisponde alla plusvalenza realizzata, ovvero la differenza lucrata con la rivendita; tale plusvalenza rientra nei cosiddetti redditi diversi.
In tal caso Tizio ha 2 possibilità:
1) portare tale plusvalenza nella determinazione del proprio reddito imponibile in sede di dichiarazione annuale IRPEF ed assoggettarla alla tassazione ordinaria (con aliquota IRPEF che per le persone fisiche variano tra il 23% ed il 43%);
2) procedere prima della vendita ed entro il 30 giugno 2016 alla rivalutazione del terreno fino ad euro 200.000 ed al versamento dell’imposta sostituiva dell’8% sull’intero valore rivalutato (nel nostro esempio euro 16.000, pari all’8% del valore rivalutato di euro 200.000) nei termini e con le modalità sopra indicate. È ovvio che per il venditore Tizio è più vantaggioso procedere alla rivalutazione con il pagamento dell’imposta sostitutiva anziché assoggettare la plusvalenza realizzata alla propria aliquota IRPEF.
Qualora si fosse trattato di un terreno agricolo bisogna tener conto che la plusvalenza si verifica solo nel caso di rivendita prima dei 5 anni dall’acquisto, laddove la vendita dei terreni edificabili se effettuata ad un prezzo superiore al prezzo di acquisto determina sempre una plusvalenza tassabile a prescindere dall’epoca di acquisto.
Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° gennaio 2016, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2016, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata. Per i terreni, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013, il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Si precisa che la stessa Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015, mutando il proprio precedente orientamento, ha affermato che l’asseverazione di giuramento della perizia in data successiva al rogito non comporta la decadenza dal regime, fermo restando l’obbligo di redazione della perizia stessa anteriormente all’atto, stante l’onere di indicare nello stesso tale valore periziato. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga comunque entro il 30 giugno 2016, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostituiva.
Con rifermento ai terreni, nel caso in cui si decida di vendere ad un prezzo inferiore alla precedente rivalutazione, è ammessa una successiva rivalutazione “al ribasso” al fine di alleggerire l’importo delle imposte indirette in sede di atto.
Nel caso invece in cui i soggetti in questione abbiano già effettuato una precedente rivalutazione, è ammessa la detrazione dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione dell’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata.
Per qualsiasi informazione in merito i nostri Uffici sono a vostra completa disposizione.

Marco Ottone