L
a cosiddetta Legge di Stabilità 2016, L. n. 208
del 28 dicembre 2015 all’art. 1, commi 887-
888, prevede la riapertura (per la tredicesima
volta) dei termini per
rideterminare il valore dei
terreni
a destinazione agricola ed edificatoria e
delle partecipazioni in società non quotate
pos-
seduti da persone fisiche per operazioni estranee
all’attività di impresa, società semplici ed enti non
commerciali per i beni che non rientrano nel-
l’esercizio di impresa commerciale.
Il
30 giugno 2016
rappresenta il nuovo termine
entro il quale
redigere e giurare la perizia di
stima
, nonché versare
l’imposta sostitutiva
o la
prima rata della stessa (nel caso in cui si opti per il
pagamento rateale).
L’aliquota dell’imposta sostitutiva
(come pre-
visto dal comma 888 della Legge di Stabilità 2016)
è stata ormai definita nella
sola ed unica misura
dell’8%
divenuta pertanto l’unica aliquota sosti-
tutiva per i beni posseduti alla data del 1° gennaio
2016 e passibili di rivalutazione ossia le partecipa-
zioni non negoziate sui mercati regolamentati
a
prescindere che si tratti di partecipazioni quali-
ficate o non qualificate
(per partecipazioni non
qualificate si intendono quelle che rappresentano
complessivamente una percentuale di diritti di
voto esercitabili nell’Assemblea ordinaria pari o
inferiore al 20% ovvero una partecipazione al ca-
pitale o al patrimonio pari o inferiore al 25%) e
terreni agricoli, edificabili e lottizzati.
Un soggetto che possiede un terreno o una parte-
cipazione potrebbe avere convenienza ad utiliz-
zare l’opportunità offerta dalla Legge di Stabilità,
nell’intento di conseguire un legittimo
risparmio
fiscale
in vista della loro cessione. Infatti, è possi-
bile affrancare le plusvalenze latenti nei valori di
questi beni, corrispondendo un’imposta sostitu-
tiva di quella ordinaria, così generando un carico
tributario anche molto ridotto rispetto a quello
che si avrebbe operando normalmente.
Facciamo un esempio: Tizio è proprietario di un
terreno edificabile acquistato anni prima per euro
100.000; intende adesso venderlo per il prezzo di
euro 200.000. La differenza tra il costo di acquisto
(aumentato dei costi inerenti il fondo quali le im-
poste pagate in sede di atto notarile, le spese nota-
rili e gli eventuali oneri di urbanizzazione soste-
nuti che nel nostro esempio quantifichiamo in
euro 10.000) ed il prezzo di rivendita è di euro
90.000 (200.000 – 110.000) e corrisponde alla
plusvalenza realizzata, ovvero la differenza lucrata
con la rivendita; tale plusvalenza rientra nei cosid-
detti redditi diversi.
In tal caso Tizio ha 2 possibilità:
1) portare tale plusvalenza nella determinazione
del proprio reddito imponibile in sede di dichia-
razione annuale IRPEF ed assoggettarla alla tassa-
zione ordinaria (con aliquota IRPEF che per le
persone fisiche variano tra il 23% ed il 43%);
2) procedere prima della vendita ed entro il 30
giugno 2016 alla rivalutazione del terreno fino ad
euro 200.000 ed al versamento dell’imposta sosti-
tuiva dell’8% sull’intero valore rivalutato (nel no-
stro esempio euro 16.000, pari all’8% del valore
rivalutato di euro 200.000) nei termini e con le
modalità sopra indicate. È ovvio che per il vendi-
tore Tizio è più vantaggioso procedere alla rivalu-
tazione con il pagamento dell’imposta sostitutiva
anziché assoggettare la plusvalenza realizzata alla
propria aliquota IRPEF.
Qualora si fosse trattato di un terreno agricolo bi-
sogna tener conto che la plusvalenza si verifica
solo nel caso di rivendita prima dei 5 anni dall’ac-
quisto, laddove la vendita dei terreni edificabili se
effettuata ad un prezzo superiore al prezzo di ac-
quisto determina sempre una plusvalenza tassa-
bile a prescindere dall’epoca di acquisto.
Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può
essere eseguita
se i beni sono posseduti alla data
del 1° gennaio 2016
, e consegue effetti solo se si
redige un’apposita
perizia giurata di stima entro
il 30 giugno 2016
, che è anche la data per versare
l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.
Per i terreni, la perizia deve essere necessaria-
mente predisposta prima della loro cessione
,
poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate
nella
Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013
, il va-
lore ivi indicato dal perito costituisce valore mi-
nimo al quale fare riferimento anche ai fini delle
imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e,
in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di tra-
sferimento. Si precisa che la stessa Agenzia delle
Entrate con la Risoluzione n. 53/E del 27 maggio
2015, mutando il proprio precedente orienta-
mento, ha affermato che l’asseverazione di giura-
mento della perizia in data successiva al rogito
non comporta la decadenza dal regime, fermo re-
stando l’obbligo di redazione della perizia stessa
anteriormente all’atto, stante l’onere di indicare
nello stesso tale valore periziato. Il versamento
dell’imposta potrà invece essere anche successivo
alla cessione, qualora quest’ultima avvenga co-
munque entro il 30 giugno 2016, termine ultimo
per il versamento dell’imposta sostituiva.
Con rifermento ai terreni, nel caso in cui si decida
di vendere ad un prezzo inferiore alla precedente
rivalutazione, è
ammessa una successiva rivalu-
tazione “al ribasso”
al fine di alleggerire l’im-
porto delle imposte indirette in sede di atto.
Nel caso invece in cui i soggetti in questione ab-
biano già effettuato una
precedente rivaluta-
zione
, è ammessa la
detrazione
dall’imposta so-
stitutiva dovuta per la nuova rivalutazione del-
l’importo relativo all’imposta sostitutiva già ver-
sata.
Per qualsiasi informazione in merito i nostri Uf-
fici sono a vostra completa disposizione.
Marco Ottone
GENNAIO 2016
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Rivalutazione dei terreni e partecipazioni
Obbligo Spesometro per
agricoltori esonerati
R
icordiamo che il 20 aprile prossimo scade il termine ultimo
per l’invio all’Agenzia delle Entrate dell’elenco delle ope-
razioni effettuate nel corso del 2015 rilevanti ai fini IVA,
lo “Spesometro”. L’obbligo interessa tutti gli agricoltori titolari
di partita IVA, anche
coloro che sono in regime di eso-
nero (fatturato inferiore ai 7.000 euro, senza te-
nuta di contabilità IVA).
In pratica la norma prevede che
venga inviato l’elenco dei clienti e fornitori che, nel caso del re-
gime di esonero, riguarda l’elenco dei clienti ai quali con loro
autofattura sono stati ceduti prodotti agricoli e l’elenco dei for-
nitori che hanno rilasciato all’agricoltore fattura per acquisto di
beni e servizi inerenti l’attività. L’invio dell’elenco all’Agenzia
delle Entrate dovrà avvenire esclusivamente per via telematica;
si ricorda che in caso di mancata o incompleta trasmissione dei
dati si rende applicabile la sanzione amministrativa prevista da
un minimo di 258 euro ad un massimo di 2.065 euro.
Si in-
vitano pertanto le aziende interessate a presen-
tarsi al più presto presso i nostri Uffici Zona per
assolvere a tale obbligo.
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